Locazioni brevi 2026

Il 2026 segna un cambiamento importante nel settore delle locazioni brevi e turistiche. Le nuove disposizioni normative introducono regole più stringenti sia sotto il profilo fiscale sia sotto quello amministrativo, modificando in modo significativo la posizione dei proprietari immobiliari che operano tramite piattaforme digitali come Airbnb e Booking.

Riduzione della soglia per l’attività “privata”

Fino al 2025, il regime fiscale del privato consentiva di gestire fino a quattro immobili destinati a locazioni brevi senza che l’attività venisse automaticamente considerata imprenditoriale.

Dal 1° gennaio 2026, la soglia si riduce drasticamente: il limite sarà pari a due immobili.

Per i soggetti che rimangono entro tale perimetro, continuerà ad applicarsi il regime della cedolare secca, con aliquote differenziate:

• 21% per il primo immobile;

• 26% per il secondo immobile.

La normativa consente tuttavia di scegliere, in sede di Dichiarazione dei Redditi, quale immobile assoggettare all’aliquota ridotta del 21%. Si tratta di un aspetto strategico particolarmente rilevante: nella maggior parte dei casi conviene applicare l’aliquota più bassa all’unità immobiliare che ha prodotto il maggior volume di ricavi o il più elevato tasso di occupazione, così da ottimizzare il carico fiscale complessivo.

Dal terzo immobile scatta la presunzione di impresa

La vera svolta introdotta dalla riforma riguarda il superamento della soglia dei due immobili.

Dal terzo appartamento in poi, infatti, la legge introduce una presunzione assoluta di imprenditorialità ai sensi dell’art. 2082 c.c., eliminando di fatto il concetto di occasionalità.

Questo significa che il proprietario viene considerato un operatore economico a tutti gli effetti, con conseguente necessità di:

• apertura della Partita IVA;

• gestione dell’attività in forma imprenditoriale;

• adempimenti fiscali, contabili e amministrativi specifici.

Obbligo di SCIA anche per le locazioni turistiche

Tra le novità più rilevanti del 2026 vi è inoltre l’estensione dell’obbligo di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Il Ministero del Turismo prevede infatti che tale obbligo non riguardi più esclusivamente le locazioni brevi inferiori ai 30 giorni, ma tutte le locazioni turistiche, indipendentemente dalla durata.

Si tratta di un cambiamento che amplia significativamente gli obblighi amministrativi per i proprietari e richiede una verifica preventiva della propria posizione.

Regolamento UE 2024/1028: maggiore trasparenza sulle piattaforme digitali

Con l’entrata in vigore del Regolamento UE 2024/1028, il settore delle locazioni turistiche entra definitivamente in una nuova fase caratterizzata da maggiore tracciabilità e trasparenza.

A partire dal 20 maggio 2026, le piattaforme online come Airbnb e Booking saranno tenute a trasmettere mensilmente alle autorità informazioni dettagliate sugli annunci pubblicati, tra cui:

• URL dell’annuncio;

• numero di ospiti;

• numero di pernottamenti effettuati.

L’invisibilità digitale, di fatto, viene eliminata.

CIN e obblighi operativi

Ulteriore elemento centrale della riforma è il Codice Identificativo Nazionale (CIN), che diventa uno strumento fondamentale per operare regolarmente sul mercato.

Per ottenere il CIN sarà obbligatoria la registrazione presso la BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive).

Il codice dovrà inoltre:

• essere esposto all’esterno dell’edificio;

• comparire obbligatoriamente in ogni annuncio online.

Le sanzioni previste sono particolarmente severe: in caso di false dichiarazioni si può arrivare fino a 10.000 euro, oltre alla possibile rimozione immediata degli annunci non verificati dalle piattaforme digitali.

Conclusioni

Le novità introdotte per il 2026 trasformano profondamente il settore delle locazioni brevi, imponendo ai proprietari un approccio sempre più strutturato e professionale.

Una corretta mappatura del patrimonio immobiliare, la scelta del regime fiscale più efficiente e la verifica degli adempimenti amministrativi diventano oggi aspetti essenziali per evitare sanzioni, limitazioni operative e criticità nella gestione dell’attività.

Lo Studio è a disposizione per supportare proprietari, investitori e operatori nella definizione della struttura giuridica, amministrativa e fiscale più adatta alle proprie esigenze.